中共中央政治局4月30日召開會議,強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
如何深刻理解和深入貫徹落實(shí)黨中央的新要求,本報(bào)記者采訪了有關(guān)專家。他們表示:從會議的表述來看,充分體現(xiàn)了“以人民為中心”的發(fā)展思想。在化解風(fēng)險(xiǎn)上,要“切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益”;在構(gòu)建發(fā)展新模式上,強(qiáng)調(diào)“人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”,其核心就在于讓群眾住得安心、舒心。
壓實(shí)責(zé)任保交房 保障購房人合法權(quán)益
會議強(qiáng)調(diào),要“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任,切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權(quán)益”。
國家發(fā)改委投資所研究員劉琳說,這表明當(dāng)前和未來一段時(shí)間內(nèi),各地將繼續(xù)加大力度穩(wěn)定房地產(chǎn)融資,促進(jìn)項(xiàng)目建成交付,保障購房人合法權(quán)益。
“今年年初,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局印發(fā)通知,要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,按照‘一項(xiàng)目一方案’提出‘白名單’,一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,切實(shí)做好保交房工作。”據(jù)了解,目前所有地級及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,已完成兩批“白名單”項(xiàng)目的推送,項(xiàng)目將獲得融資近萬億元。
“這一新表述,是在原來壓實(shí)地方政府屬地責(zé)任、開發(fā)商主體責(zé)任的基礎(chǔ)上,首次提出壓實(shí)金融機(jī)構(gòu)責(zé)任?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,“簡單講,就是要求金融機(jī)構(gòu)不能基于對房地產(chǎn)市場的整體風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,即使單個(gè)項(xiàng)目合規(guī)且進(jìn)入‘白名單’,仍然不愿意貸款或拒絕貸款。”他認(rèn)為,不管是防風(fēng)險(xiǎn)還是保民生,都要壓實(shí)各方責(zé)任,激發(fā)各方動力?!爸挥懈鞣截?zé)任到位了、動力激發(fā)了,‘人房地錢’要素才可以實(shí)現(xiàn)良性循環(huán),才能真正實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn),真正落實(shí)保交房?!?/span>
“本次會議用‘保交房’一詞替代‘保交樓’,可以從兩個(gè)層面去理解:一個(gè)是過程層面,相關(guān)責(zé)任主體的交付保障任務(wù),要完成從項(xiàng)目樓棟層初步的物理交付,到房屋層面完整的功能交付;另一個(gè)是范圍層面,要將交付風(fēng)險(xiǎn)從面向已售罄或基本售罄的在建樓盤擴(kuò)展到未開售或基本未售的在建樓盤?!鄙虾=煌ù髮W(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對記者表示,“保交樓”側(cè)重基本售罄但存在交付風(fēng)險(xiǎn)的在建樓盤,保的是民生,穩(wěn)的是民心;“保交房”面向所有在建樓盤,保的是功能完整的房子按時(shí)保質(zhì)交付,穩(wěn)的是信心,可以促進(jìn)住房需求有序釋放,激活整個(gè)住房市場,為扭轉(zhuǎn)樓市局面打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
消化存量優(yōu)化增量 滿足人們住房品質(zhì)需求
會議還提出,要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。
貝殼智庫首席專家許小樂表示,這就意味著要更好地發(fā)揮政策引導(dǎo)的作用,通過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化來打通新舊循環(huán)。對于存量房產(chǎn),要積極通過功能轉(zhuǎn)換來盤活利用,發(fā)揮對保障的價(jià)值,降低庫存壓力;對于增量市場,要通過品質(zhì)提升來激發(fā)改善需求。
全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說,這一政策措施是一個(gè)新要求,內(nèi)涵豐富,需要深刻領(lǐng)會?!霸隽孔》俊敝饕肝磥硪?guī)劃建設(shè)的新住房,包括商品住房和保障性住房;“優(yōu)化”就是要完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系,要建設(shè)“好房子”,滿足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的需求。而消化存量房產(chǎn),需多措并舉,如在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許商業(yè)、辦公等非居住房屋根據(jù)市場需求調(diào)整存量房產(chǎn)用途;鼓勵住房租賃企業(yè)購買或改造存量房產(chǎn)用于租賃住房;當(dāng)?shù)刈》靠偭抗┐笥谇?、政府有?cái)力的,可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。同時(shí),在政府收購存量房產(chǎn)時(shí),為防止可能存在的道德風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)穩(wěn)妥推進(jìn),并建立相關(guān)機(jī)制,比如由獨(dú)立第三方房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估公平合理的收購價(jià),組建專家委員會對收購價(jià)進(jìn)行評審。
會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,這關(guān)系到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建和高質(zhì)量發(fā)展。這一新提法,體現(xiàn)了新一輪住房政策的深度與前瞻性,也體現(xiàn)了對市場變化的精準(zhǔn)把握。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)談到,該政策涵蓋三個(gè)層面內(nèi)容:一是存量房產(chǎn)的消化,即二手房房源的消化;二是增量住房,包括新建保障房以及高品質(zhì)住宅等;三是要“統(tǒng)籌”研究政策措施,存量與增量協(xié)調(diào)推進(jìn)。
嚴(yán)躍進(jìn)說,這三個(gè)層面起點(diǎn)在于消化存量房產(chǎn),其關(guān)鍵要注重細(xì)節(jié)和把握節(jié)奏,重在科學(xué)性和全面性。第一,要堅(jiān)持“一城一策”的原則,尤其是要深入研判所在城市的供求關(guān)系和優(yōu)質(zhì)住房新需求。第二,要深入了解和把握本地二手房市場的特點(diǎn),包括二手房與新房的區(qū)位差異、“賣舊”和“換新”的新訴求等,以確保政策精準(zhǔn)落地、高效落地。第三,要優(yōu)化完善消化二手房服務(wù)體系,研究出臺估價(jià)、抵押、融資、稅費(fèi)等環(huán)節(jié)的配套措施,為市場改革提供有力支持。
抓緊構(gòu)建新模式 促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展
會議提出,要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
“這是未來房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)。”李宇嘉表示,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,就是要完善“市場+保障”、供需匹配的供應(yīng)體系,規(guī)?;ㄔO(shè)配售型保障性住房,加大保障性租賃住房籌建力度,建設(shè)低成本、租購結(jié)合、配套完善的住房保障體系。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是中國式現(xiàn)代化建設(shè)過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求,是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
虞曉芬認(rèn)為,在發(fā)展理念上,要更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升,更加注重功能優(yōu)化和設(shè)施配套,從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。在機(jī)制上,建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制,從要素資源的科學(xué)配置入手,以人定房、以房定地、以房定錢。改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資金支持方式,促進(jìn)人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配,避免市場供求失衡與大起大落。在供應(yīng)體系上,完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系,政府保障基本的住房需求,市場滿足多層次多樣化的住房需求,建立租購并舉的住房制度,努力形成人民群眾各得其所、安居樂業(yè)的局面。加大保障性住房建設(shè)和供給,要一手抓配售型保障房建設(shè),一手抓租賃型保障房供給,以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式,著力解決好新市民、青年人和農(nóng)民工的住房問題。在銷售方式上,實(shí)行現(xiàn)房銷售。在房屋管理上,要推進(jìn)全生命周期管理,加快建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度,建立房屋全生命周期管理體系。在技術(shù)上,要加大環(huán)保、節(jié)能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應(yīng)用,深化工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系改革,以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展,全面提高房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)和可持續(xù)性。在路徑上,要建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機(jī)制,包括用地制度、財(cái)稅制度、金融制度等,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。
來源:中國建設(shè)新聞網(wǎng)