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供給側(cè)改革:量與質(zhì)的加減法

發(fā)布時間:2016年07月11日     瀏覽次數(shù):1779次

     “對于近期的地王現(xiàn)象,我希望行業(yè)保持高度警惕。如果買了這些地的開發(fā)商也能賺錢,就說明中國在那時候已經(jīng)出現(xiàn)了跟日本上世紀90年代一樣的泡沫?!痹谌涨芭e行的第八屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上,針對未來的市場供應(yīng),萬科高級副總裁譚華杰表示了自己的擔心。事實上,不久前萬科已經(jīng)因為報價超過“授權(quán)價格”而與信達拆伙,放棄了杭州濱江地王?!艾F(xiàn)在北京、上海郊區(qū)的房價比紐約貴,這樣的價格,我相信可以消化,但是不存在接下來房價再大幅上漲的合理性。”對于未來市場的供應(yīng),譚華杰顯得謹慎理性。
??當前,房地產(chǎn)市場最為重要的任務(wù)就是去庫存,而在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大布局下,“再庫存”就牽扯到未來幾年內(nèi)的市場供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。對此,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰指出,當前的去庫存不等于零庫存,必須保證合理的庫存量與市場供求平衡。“當庫存超過了合理周期,就會變成城市負增產(chǎn),有資本風(fēng)險和社會問題。化解房地產(chǎn)的庫存,既要著眼現(xiàn)在,也要考慮未來。結(jié)合所在城市未來人口和需求進行科學(xué)測算,摸清分界線的庫存的底數(shù),相應(yīng)開展房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃。”
??量:形成有效供應(yīng)
??“2008年以來,面對金融危機,中國出臺了一系列的調(diào)控計劃,大量資本流向房地產(chǎn)。如果我們沿用1998年、2008年的辦法,繼續(xù)靠擴大投資,那么投資對經(jīng)濟的帶動作用會越來越弱,產(chǎn)出會逐年遞減?!?國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示,“十三五”期間,推進供給側(cè)的改革,將是一個十分重要的窗口區(qū)?!霸谶@個過程中,我們要改變過去單一擴大投資來拉動經(jīng)濟的辦法,要從供給側(cè)發(fā)力,推動供給側(cè)調(diào)整,培育新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域,拉動經(jīng)濟增長?!?br/>??“經(jīng)濟下行是挑戰(zhàn),但是更是機遇。因為下行會給我們推進結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來更大壓力,我們也只有面臨這種壓力的時候,才會下決心推進結(jié)構(gòu)調(diào)整,推進供給側(cè)改革。所以我們不要輕易浪費這次經(jīng)濟下行給我們帶來的結(jié)構(gòu)調(diào)整和動力轉(zhuǎn)換的機會,我們要利用這次機會,加快推進過剩產(chǎn)能的有效出清和資產(chǎn)充足,振興實體經(jīng)濟?!蓖跻圾Q說。
??事實上,我國居民的服務(wù)需求正在迅速擴張,旅游、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療和各類生產(chǎn)需求也在與日俱增。但從供給側(cè)來看,我國過去經(jīng)歷了制造業(yè)的迅猛擴張,這個速度是在世界經(jīng)濟史上前所未有的,目前鋼鐵、煤炭、石材這些傳統(tǒng)制造業(yè),在市場需求發(fā)生變化的情況下,現(xiàn)在面臨嚴重的過剩,而房地產(chǎn)業(yè)作為一個載體,也難以從中脫身。而在這個階段,無論是整個實體經(jīng)濟還是房地產(chǎn)行業(yè),面臨的制約,都是研發(fā)和創(chuàng)新能力瓶頸,而這個困擾現(xiàn)在正在顯現(xiàn)。
??“我們要把制造業(yè)的廠房、設(shè)備、人員、資金從過剩的領(lǐng)域退出來,進入到有需求的領(lǐng)域,要進行這種需求調(diào)整,由于體制的原因,我們還有一些困難。所以矛盾的主要困難在供給側(cè)。” 而針對房地產(chǎn)業(yè),王一鳴認為,目前表面上看是有效需求不足,但是根本上是有效的供給跟不上市場需求變化?,F(xiàn)在經(jīng)濟運行的當前主要矛盾,主要是供需的錯配。
??因此,劉志峰認為,當前有兩大問題待解。一是明確以需求為導(dǎo)向,當前中國住房消費應(yīng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,完善住房配套,提供更優(yōu)質(zhì)的綠色服務(wù),是供給側(cè)改革的主要任務(wù)。二是建立租售并舉的住房均衡體系,培育發(fā)展房屋租賃市場。改善供應(yīng)形態(tài),首先要改變重售輕租的觀念,把一次性住房購買,變成分時性、分年齡的合理投資。他認為,國外租賃市場比較活躍,一些國家50%的居民是靠租房解決居住問題的,而且租售比合理,要支持房地產(chǎn)企業(yè)從商品房銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變,盤活更多存量的房地產(chǎn)庫存。
??質(zhì):補齊住宅產(chǎn)品短板
??劉志峰認為,1978年到2014年,我國實現(xiàn)了住房由極度短缺到快速發(fā)展再到追求品質(zhì)的三個階段,但是長期積累的問題和矛盾也有很多,房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在高品質(zhì)的發(fā)展空間。特別是隨著收入水平的提高,消費者對商品和服務(wù)的質(zhì)量、品質(zhì)、性價比提出了更高的要求。而房地產(chǎn)短板在供需關(guān)系發(fā)生變化時開始顯現(xiàn),部分房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在戶型、面積的標準上,而沒有在品質(zhì)上有競爭,同時產(chǎn)品質(zhì)量提升緩慢。新技術(shù)、新材料、產(chǎn)品質(zhì)量提高不快,服務(wù)配套也有待提高。“還有就是資源能源浪費嚴重,綠色新型建材應(yīng)用不廣,住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)緩慢,大量的生產(chǎn)過程中的高碳排放,對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響。這些問題,也是中國經(jīng)濟去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等五大任務(wù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn)。”
??因此,劉志峰強調(diào),需要從四方面著手補齊短板,從而加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革:一是補設(shè)計短板。設(shè)計的同質(zhì)化既導(dǎo)致城市沒有特色、“千城一面”,也從源頭上造成一些城市樓市庫存大,應(yīng)將建筑設(shè)計和城市設(shè)計有機融合,提高住宅整體品質(zhì)和城市形象。二是補產(chǎn)品短板。要適應(yīng)用戶對住宅升級換代的需求,依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈,推動房地產(chǎn)與養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)的融合,滿足對不同業(yè)態(tài)的需求,提高居住舒適度。三是補配套短板。配套商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施要與住宅小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。四是補技術(shù)短板,完善技術(shù)體系,推進住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建材應(yīng)用,擴大全裝修住宅的供應(yīng)比例,真正為老百姓建立長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。
??中國建設(shè)科技集團副總裁、中國建筑標準設(shè)計研究院院長孫英也認為,作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)建造方式已不可持續(xù),大力推廣裝配式建筑是全面提高住宅品質(zhì)、滿足人民住居需求、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必然選擇,是房地產(chǎn)行業(yè)在“十三五”時期贏得新跨越、實現(xiàn)新發(fā)展的重要引擎。
??此前,中央城市工作會議明確要求,要提升城市建筑水平,加大政策支持力度,發(fā)展新型建造模式,力爭用10年左右的時間,使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。對于這一要求,孫英表示,裝配式建筑已經(jīng)迎來快速發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期,將成為房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然選擇。
??另據(jù)了解,在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的支持下,由中國建筑標準設(shè)計研究院作為技術(shù)支撐單位,上海綠地等眾多房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)參與的中國百年住宅示范工程,在行業(yè)內(nèi)已形成重要影響,成為新一代住宅的標桿,引領(lǐng)了住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)型的方向。在去年市場銷售疲軟的情況下,綠地在上海推出的百年住宅項目去化速度依然令人滿意。因此劉志峰認為,不是市場沒有需求,百年住宅試點取得了很好的經(jīng)濟、環(huán)境效益,通過利用新的技術(shù)體系,也促進了全裝修的推廣。
??“回顧20世紀以來世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程,我們會發(fā)現(xiàn)大多是以先進技術(shù)體系的轉(zhuǎn)型與革新為基礎(chǔ),實現(xiàn)了住宅建筑從數(shù)量階段到質(zhì)量階段的轉(zhuǎn)變?!睂O英表示,“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針,必將推動房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)深化改革、轉(zhuǎn)型升級、持續(xù)發(fā)展。

                                                                                        來源:中國建設(shè)報