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小住普法 | 注意了!農(nóng)村建房講究多

發(fā)布時間:2022年05月31日     瀏覽次數(shù):725次

                                                                               這七個法律問題一定要知道!
      有山有水有后院

      此處風(fēng)景獨好

      建起一棟屬于自己的農(nóng)村別墅

      農(nóng)村建房講究多  自建房施工造成人身損害,房主一定要擔(dān)責(zé)嗎?城鎮(zhèn)戶口子女可以繼承農(nóng)村自建房嗎?

      聽小住給您講透徹  趕緊收藏學(xué)習(xí)起來吧~
      問題1
農(nóng)村宅基地上建房有“六不準(zhǔn)”

? 【法官解讀】

  按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定,農(nóng)村建房有“六不準(zhǔn)”:

  一、不準(zhǔn)隨意多層修建。新建或翻建房屋應(yīng)申請并取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》,可建設(shè)層數(shù)由各地規(guī)定,一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過三層以上的農(nóng)房時,需要專業(yè)的施工團(tuán)隊建造,同時還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關(guān)的申請,經(jīng)過審批后才可以動工。

  二、不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造。農(nóng)村建房實行“一戶一宅”原則,各地農(nóng)房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除,但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地,是被允許的。

  三、不準(zhǔn)隨意翻修農(nóng)房。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,在農(nóng)村翻修舊房、危房時,必須要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,需要向村委會遞交申請,審批通過并獲得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后才可以動工。未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證翻修房屋,違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,面臨被拆除的危險。

  四、不準(zhǔn)建在規(guī)劃區(qū)域外?!锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定,農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃,不得占用永久基本農(nóng)田,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地?!冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定,在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè),不得占用農(nóng)用地;確需占用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后,由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

  五、不準(zhǔn)擅自改變用途。宅基地設(shè)置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要,不允許“掛羊頭賣狗肉”,比如在宅基地上建設(shè)規(guī)?;墓S或建房出售。

  六、不準(zhǔn)未批先建。建房前,應(yīng)申請批準(zhǔn)使用宅基地,獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》,取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的,還應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)。

      問題2城鎮(zhèn)居民在宅基地上建房,遇拆遷能得安置補償嗎?

? 【案情簡介】

  某村村民李某向村委會申請了一塊宅基地,并通過建房審批。李某與城鎮(zhèn)居民王某簽訂合同,由王某在該宅基地上自建房屋,王某向李某支付宅基地使用費。后因舊村改造,該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院,要求確認(rèn)合同無效,并要求王某返還拆遷后所得安置房。李某請求可否成立?

? 【法官解讀】

  我國禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地。李某和王某簽訂的協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定而無效,宅基地使用權(quán)仍歸村民李某。根據(jù)“房地不分離”原則,房屋和宅基地使用權(quán)只能歸一個主體所有,故李某是宅基地使用權(quán)人,也是房屋的所有權(quán)人。法院判決,李某可以獲得拆遷安置房,而王某僅是房屋出資者,并非房屋所有權(quán)人,無權(quán)獲得拆遷補償利益。

? 【法條鏈接】

  《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定,農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

       問題3因讀書就業(yè)遷出戶籍,城鎮(zhèn)戶籍子女還能繼承宅基地嗎?

? 【案情簡介】

  王某早年因讀書和工作,戶口遷出農(nóng)村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農(nóng)村戶口,在村里有一處宅基地并蓋有房屋。多年后,經(jīng)相關(guān)部門審批,王某與父母一同出資將家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世,王某可否繼承老家的宅基地使用權(quán)?

? 【法官解讀】

  城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”。根據(jù)我國的土地管理制度,農(nóng)村宅基地是不能被單獨繼承的。雖然宅基地不能被單獨繼承,但是地上的房屋可依據(jù)繼承法和物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定予以合法繼承。

  本案中,王某宅基地上仍有房屋,故其可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán),但如果宅基地上的房屋滅失,王某就不能單獨就宅基地予以繼承。

  需特別指出的是,宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌,支撐此房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用,而是由集體經(jīng)濟(jì)組織收回處置,繼承人亦喪失對宅基地相關(guān)權(quán)利的承繼。如果遇到房屋拆遷,宅基地的拆遷補償分為兩種,一種是對地上房屋的補償,房屋作為父母的遺產(chǎn),無論子女戶口在哪里,都有權(quán)繼承;另一種是對宅基地使用權(quán)的補償,因宅基地不屬于遺產(chǎn)部分,無法繼承。

? 【法條鏈接】

  《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第三百六十三條規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

  《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定,中華人民共和國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。第十一條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。

      問題4自建房施工造成人身損害,房主一定要擔(dān)責(zé)嗎?

? 【案情簡介】

  房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協(xié)議》,約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個體工匠乙建造,個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時不慎墜落,將路過的丁砸傷。因此,丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院,要求三被告賠償損失。

  另查明,個體工匠乙無村鎮(zhèn)建筑施工資質(zhì)。丙某施工過程中,施工場地未搭建安全防護(hù)網(wǎng),未系安全繩。

? 【法官解讀】

  農(nóng)村建造房屋,房主要謹(jǐn)慎履行選任義務(wù)。

  自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質(zhì),受《中華人民共和國建筑法》調(diào)整,一般認(rèn)定為農(nóng)村建房施工合同。該種情況下,若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù),將工程發(fā)包給無建筑資質(zhì)的承包人施工,則房主存在選任過失,需要承擔(dān)過錯責(zé)任。

  自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的,由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項,工期滿后房主向承包方支付報酬,一般認(rèn)定為承攬合同。這種情況下,雖不需要建筑資質(zhì),但也有資質(zhì)要求,一般情況下,具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當(dāng)?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認(rèn)定為具有承攬資質(zhì),如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下,一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。

  自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的,即“包清工”,房主在整個施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用,對施工人起實際控制和支配的作用,一般認(rèn)定為勞務(wù)合同。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的,由接受勞務(wù)一方即房東承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的,則根據(jù)雙方各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

  本案中,房東甲其將三層樓房發(fā)包給個體工匠乙修建,雙方的關(guān)系是建設(shè)工程發(fā)(承)包關(guān)系,施工過程中造成丁人身損害,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償損失。個體工匠乙作為工程的承包人,是施工現(xiàn)場的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調(diào)者,也是安全風(fēng)險的管控者,事故的發(fā)生主要是因其管控不到位,存在較大過錯,應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次,行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員,但其在施工中缺乏安全防范意識,在未搭建安全防護(hù)網(wǎng)、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成損害,也有一定過錯,亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。房東甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質(zhì)的個體工匠乙修建,存在選任過錯,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。
? 【法條鏈接】

  《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定,“自建低層住宅”是指兩層(含兩層)以下住宅,農(nóng)民自建兩層(含兩層)以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質(zhì)的,而三層(含三層)以上則受《中華人民共和國建筑法》的調(diào)整,承建方須具備相應(yīng)建筑從業(yè)資質(zhì)。

  《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規(guī)定,雇員在從事雇傭活動中因安全生產(chǎn)事故遭受人身損害,發(fā)包人、分包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道接受發(fā)包或者分包業(yè)務(wù)的雇主沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的,應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

       問題5鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、地面沉降等,該如何賠償?

? 【案情簡介】

  2021年年中,李某對其房屋進(jìn)行了改造,將原有的房屋全部予以拆除重新建造,開挖基坑深達(dá)4米。在改建房屋過程中,隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題,故向法院起訴,要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產(chǎn)生的修復(fù)損失等費用。李某則認(rèn)為,王某房屋出現(xiàn)問題系其年久失修所致。

? 【法官解讀】

  建造房屋過程中,禁止進(jìn)行危及相鄰不動產(chǎn)安全的活動。本案中,被告將其房屋拆除重建,在重建過程中,原告家中發(fā)生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認(rèn)為,被告李某坑基施工是造成原告王某家中內(nèi)外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因,結(jié)合修復(fù)方案和費用的鑒定報告,法院最終確認(rèn)修復(fù)損失為9.8萬余元。

? 【法條鏈接】

  《中華人民共和國民法典》第二百九十五條規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

       問題6二十年前鄰居緊挨著宅基地建房,如今自建房卻被指責(zé)妨礙通風(fēng)采光,責(zé)任到底在誰?

? 【案情簡介】

  1996年,李某在自家宅基地上蓋了兩間三層樓房,東墻建在其土地使用范圍內(nèi)東邊沿,此處緊挨著鄰居王某后院西側(cè)。

  2020年初,王某在后院開始新建鋼構(gòu)房,因二十年前李某建房時未預(yù)留通風(fēng)采光空間,導(dǎo)致王某所建墻體與李某的東墻體緊靠,李某家的窗戶打不開,更別說通風(fēng)、采光。李某將王某起訴至法院,要求王某將其房屋堵塞的二樓、三樓窗戶部分予以拆除。

? 【法官解讀】

  相鄰房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人,在構(gòu)筑房屋時均應(yīng)當(dāng)給予相鄰人通風(fēng)、采光、通行等便利。本案中,原告李某建房在先,緊鄰其宅基線建房,未給其通風(fēng)、采光保留相應(yīng)的空間;另一方面,被告王某建房在后,與原告李某互不相讓,明知其建筑會導(dǎo)致原告通風(fēng)采光受阻而執(zhí)意為之。兩個因素相互結(jié)合,造成原告通風(fēng)、采光受到影響。

  法院經(jīng)審理判決,王某應(yīng)當(dāng)將其房屋堵塞李某窗戶的部分予以拆除,并保留適當(dāng)距離用于通風(fēng)、采光。李某對于王某拆除阻擋部分以及拆除后重建所發(fā)生的費用,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)比例。考慮到李某建房行為在先,對于結(jié)果的發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任,法院最終酌定李某承擔(dān)70%的責(zé)任。

? 【法條鏈接】

  《中華人民共和國民法典》第二百九十三條規(guī)定,建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

      問題7鄰居建房把出入口堵成“單行道”,可以要求拆除嗎?

? 【案情簡介】

  李某房屋后門有一條村路出口,鄰居王某在該路上壘砌了磚塊,搭起了門架、擋雨棚,在路面上修建了圍墻,使得該路嚴(yán)重受阻,難以通行。原告向法院提起訴訟,請求判令被告拆除在原告出入通行道路上故意設(shè)立的門架、圍墻、壘磚等障礙物,恢復(fù)道路原狀。

  王某則認(rèn)為,原告李某家大門口有村道(水泥路面)與村里的主干道銜接,出入通行方便,原告訴請拆除的通道并不是原告生產(chǎn)生活的必經(jīng)通道。

? 【法官解讀】

  相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須是以必經(jīng)通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制,且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中,致使其不通過他方土地就無法通行的情況下,相鄰方才能主張其行使相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。如果除經(jīng)由該土地通行外,尚有其他通道可以通行,則相鄰方無權(quán)主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。

  在本案中,原告所主張的其房屋后門村路,并非原告為了生產(chǎn)生活的必經(jīng)通道,因此,原告訴請要求被告拆除此通道上的門架、圍墻、壘磚等障礙物,恢復(fù)通道原狀,沒有法律依據(jù)。

? 【法條鏈接】

  《中華人民共和國民法典》第二百九十一條規(guī)定,不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的,應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
                                                                                                 來源:資陽住建