當前，“十三五”規(guī)劃的編制工作備受關注，牽動各方。按照住房城鄉(xiāng)建設部關于做好“十三五”全國城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的有關部署，住房城鄉(xiāng)建設部房地產市場監(jiān)管司委托部住宅產業(yè)化促進中心開展“‘十三五’時期房地產業(yè)轉型升級研究”。
11月3日，住宅產業(yè)化促進中心在北京召開課題開題報告會，房地產市場監(jiān)管司、國家發(fā)改委投資所、住房城鄉(xiāng)建設部政策研究中心、中國建設報社等單位相關負責人，北京、上海、山東、廣東、湖南等6個省市房地產主管部門，以及萬科、首開、碧桂園、金地、銀億、龍湖、新城、中垠、寧波交通房產等18家代表性房企參加會議，共同就行業(yè)發(fā)展面臨的困惑及轉型升級的路徑進行深度研討。
據(jù)了解，課題研究內容主要分為房地產業(yè)的“十二五”期間發(fā)展現(xiàn)狀、“十三五”發(fā)展環(huán)境和任務目標、轉型升級的實施途徑、保障措施、相關案例以及典型省市的研究報告。
誰的轉型不迷茫
破解發(fā)展難題、厚植發(fā)展優(yōu)勢，將創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念與實際情況相結合，成為每個行業(yè)都在思考的重要命題。作為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)的房地產業(yè)正站在發(fā)展的十字路口。
“為什么一家認真做產品、做服務的企業(yè)生存會這么難?”藍城集團總裁助理黃超坦言，綠城公司遭遇的種種挫折令企業(yè)轉型感受到切膚之痛，同時也讓分化設立的藍城對此進行了深刻反思。他認為，目前市場變化帶來產業(yè)鏈的變化，即利潤向產業(yè)鏈的后端轉移；客戶的真實需求也發(fā)生了變化，對好房子的要求不僅是建造品質高，更要滿足細分需求。因此，藍城正在探索產品與服務的轉型，以用戶思維設計養(yǎng)老產品、度假產品等。同時，物業(yè)方面，從“保潔、保安、保綠”向全生命周期、全產業(yè)鏈服務轉變，包括農業(yè)、養(yǎng)老、教育、殯葬等，涵蓋業(yè)主的全生命周期與行業(yè)的全產業(yè)鏈?！安贿^，我們現(xiàn)在進行的轉型只能說還在路上，市場將是檢驗轉型是否成功的標準?！?/span>
天地控股總裁張華綱直言，今后房地產行業(yè)的大趨勢是市場分化、企業(yè)分化和產品分化。因此，課題研究需要多樣化，應針對相應內容分別進行專題研究，同時明確相應的政策支持，以便調動企業(yè)的積極性，“從多年經(jīng)驗來看，企業(yè)不到萬不得已不會轉型，而轉型遇到困難也可能會放棄。所以，企業(yè)實現(xiàn)成功轉型離不開政府引領、社會支持和自身努力?！?/span>
對此，新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，課題研究應進一步明確轉型升級的研究主體，轉型路徑和相應政策也應是課題研究的重點，可以分為住宅、商業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)等不同專題。他表示，目前商業(yè)地產稅收過重，以至于商業(yè)地產在二手市場中流通困難，不利于持有型商業(yè)物業(yè)的進一步發(fā)展。
來自一線市場的龍湖地產北京公司副總經(jīng)理童暉稱，目前北京房價仍在上漲，成交量在上升，但是如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展也擺在企業(yè)面前。由于北京土地資源稀缺，不少地塊地價超過了當?shù)卦凶≌姆績r。在這種情況下，未來“十三五”的土地供應量以及住宅、保障房、商辦等比例將影響企業(yè)轉型。面對轉型做什么的行業(yè)困惑，眾多企業(yè)對創(chuàng)客、養(yǎng)老、教育、文旅等業(yè)態(tài)投入了很高的研究成本，然而效果卻不理想。因此，企業(yè)的創(chuàng)新轉型需要政府指導、真實行業(yè)數(shù)據(jù)庫以及具體政策法規(guī)等。
把握發(fā)展大勢
首開集團黨委副書記李曉莉認為，行業(yè)自信的前提源于正確的自我認知，改革開放以來，中國房地產所創(chuàng)造的價值在世界獨一無二，因此此次課題研究起點要高，對行業(yè)發(fā)展要能夠起到引領作用。她表示，行業(yè)發(fā)展面臨拐點，房企需要結合國家戰(zhàn)略和企業(yè)自身特點發(fā)現(xiàn)新藍海。在以增量為主轉變?yōu)榇媪繛橹鞯谋尘跋?，課題研究需要聚焦企業(yè)轉型如何與京津冀一體化、棚戶區(qū)改造、城市更新與復興等國家戰(zhàn)略對接，既有利于國家政策的推進，也有利于企業(yè)順勢而為。
中垠地產執(zhí)行董事、總經(jīng)理張亞峰在發(fā)言時表示，房地產是政策經(jīng)濟、小政府經(jīng)濟和需求經(jīng)濟三者的兩兩耦合，因此，房企在轉型過程中既需要回顧，關注已存在的問題；也需要前瞻，關注企業(yè)未來如何與新業(yè)態(tài)、新模式融合。在他看來，房地產業(yè)自身發(fā)展已經(jīng)比較成熟，所以，今后房地產的出路或許在于配合其他產業(yè)的發(fā)展而發(fā)展，如市政配套和交通等。“作為國企，我們并不片面追求利潤最大化，我們希望通過配合高鐵經(jīng)濟、軌道交通經(jīng)濟，為社會增加更多的配套設施，創(chuàng)造更多的有效需求?！?/span>
景瑞控股副總裁吳煒認為，過去中國房地產坐在時代的風口上得到快速發(fā)展，然而隨著市場供需基本平衡，今后行業(yè)的總體趨勢無疑是增速下滑并陷入紅海之中，房地產將從暴利時代走向微利時代。為避免諾基亞、柯達的結局，房企必須守正出奇，堅持創(chuàng)新，向服務商、投資商轉型。移動互聯(lián)網(wǎng)時代，大規(guī)模個性化定制生產成為可能，住宅產品的建造流程也將發(fā)生重大變化，因此，政府需要對相應的報批報建流程及規(guī)定做出合理調整。
山東省住房城鄉(xiāng)建設廳房地產市場監(jiān)管處處長張國強介紹了《山東省房地產業(yè)轉型升級實施方案》，以及該省去庫存、促消費、防風險的相關舉措。他認為，課題需要加強行業(yè)趨勢分析，特別是房地產配合“一帶一路”、“走出去”戰(zhàn)略的研究，幫助房地產企業(yè)在海外順利發(fā)展。
住宅產業(yè)化促進中心副主任文林峰在聽取各方意見后表示，課題組將建立暢通的溝通交流機制，鼓勵企業(yè)進行專項研究，針對融資模式、開發(fā)模式、產品業(yè)態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)+、產品設計、品牌軟實力、社會責任等企業(yè)關心的問題進行深度調研。同時，提供金融、土地、監(jiān)管等方面的政策建議。
根據(jù)研究計劃，課題組將于今年11月~明年1月開展行業(yè)調研和座談，由企業(yè)提供典型案例；明年，1月~3月撰寫課題報告，4月~6月討論修改完善，報主管部門決策參考。
來源：中國建設報
