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資 陽 地 建 信 息第17期

發(fā)布時間:2017年09月11日     瀏覽次數(shù):3602次

 

 資          


      第  17

商會秘書主辦                            201796      

 


按:為深入理解新經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念,厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢?,F(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡》分期編發(fā),以期有所裨益。

 

失衡之二:土地價(jià)格

(續(xù)上,接12期)

這十年,一線城市的房價(jià)幾乎漲了10倍以上,有時候大家會說這是通貨膨脹現(xiàn)象,十多年前,中國GDP 10多萬億的時候,貸款余額也就是10多萬億,現(xiàn)在是150多萬億,貨幣增加了十幾倍,房價(jià)有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。到底是貨幣漲,房價(jià)漲,還是土地漲,房價(jià)漲呢?

我個人認(rèn)為,一切物價(jià)上漲都是通貨膨脹現(xiàn)象,這么籠統(tǒng)的一個經(jīng)濟(jì)規(guī)律是沒錯的,但是為什么貨幣通貨膨脹了三倍,有的東西漲了,有的東西掉價(jià)呢?說明還是跟具體的供求有關(guān),如果真的是一個供過于求的東西,貨幣哪怕泛濫,這東西價(jià)格跌掉一半也是有可能。

房地產(chǎn)之所以漲價(jià),一個很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。地價(jià)漲了,房價(jià)跟著漲,房子本身是會貶值的,每年折舊,用個幾十年可能就會拆掉,但是在城市里,土地每年都會升值,最后這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬,是因?yàn)檫@塊土地升值了,我們土地升值有點(diǎn)畸形,長得特別高。

地價(jià)漲有三個原因:第一個原因當(dāng)然是我們土地買賣的方式,我們從香港學(xué)來的土地拍賣制度,應(yīng)該是上世紀(jì)80年代后期90年代初期,我當(dāng)時在浦東新區(qū),我們一起到香港學(xué)習(xí)土地拍賣制度,幾個月學(xué)了回來,中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的,我對這件事,應(yīng)該說了解得特別清晰??偟膩碚f,拍賣有它的好處,在政府主導(dǎo)的機(jī)制里,拍賣是陽光的市場機(jī)制,能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓,居間交易中搞不清的事,不知道會害了多少干部。

拍賣制是好的,但是拍賣制的規(guī)則是價(jià)高者得,很多家來叫這塊地,就可能幾十輪甚至上百輪地叫價(jià),越拍越高,拍賣的上限怎么封頂缺少一個有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000萬一畝的時候,拍上去的不算,到此封頂,這又有點(diǎn)和規(guī)則不合。這是第一點(diǎn)原因,拍賣制本身會推高地價(jià)。

第二個原因是土地本身就供不應(yīng)求,假如說我們供應(yīng)城市的土地,平均在供地量的20%,情況就會比較平衡,現(xiàn)在供應(yīng)的只有10%,少了一點(diǎn),而且是不均衡的,對一線城市供應(yīng)不足,越供應(yīng)不足,拍賣地價(jià)越高,最后倒過來,地價(jià)越來越高,房價(jià)越來越高。這是第二個問題,供不應(yīng)求短缺,總的供應(yīng)上短缺,有缺口產(chǎn)生的問題。

第三個原因是,城市發(fā)展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶征收農(nóng)民的地,新增土地?cái)U(kuò)張來發(fā)展,新增土地?cái)U(kuò)張是跟國家要的指標(biāo)。每一個城市的市長,另外有個手,它在干的一個活呢,是不要指標(biāo)了,把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區(qū)、貧民窟、破房子拆掉,叫舊城改造。舊城改造不要指標(biāo),本來就是城市建設(shè)用地。

拆遷會有什么情況呢?如果這個地區(qū)的房價(jià)大體是7000元一平方米,你來拆1000戶,每戶有個100平方米,這10萬平方米怎么補(bǔ)償?大體上按照這個地區(qū)的均價(jià)來補(bǔ)償,這是拆遷的基本邏輯。所以拆遷10萬平方米的土地,地價(jià)7000元/平方米,造出來的房子一定到一萬五六,拆遷會帶來巨大的土地成本。

過了一年兩年,這塊地旁邊的地要拆遷,拆遷的成本就不是六七千,而是一萬五、兩萬,這很正常,以這個地價(jià)成本拆出來的房子,造出來的就會賣三萬四萬。這個意義上,城市的土地如果都是靠拆遷而來,造新房子滾動開發(fā),房價(jià)容易高。

所以,我們現(xiàn)在的城市,在拍賣機(jī)制下,在一個總體上新供的土地短缺的情況下,老城改造,拆遷循環(huán),這三個機(jī)制疊加在一起,就會導(dǎo)致房價(jià)往上升。一定要說這里面哪個人負(fù)責(zé),這里面是一種機(jī)制,幾乎所有人都在埋怨,開發(fā)商埋怨土地價(jià)高,老百姓埋怨房價(jià)高,官員埋怨投資環(huán)境破壞了,所有人都不滿意,似乎無法改變它。

失衡之三:房地產(chǎn)占用的社會資源

每年的固定資產(chǎn)投資比重太大,消耗的金融資源比重太大,房地產(chǎn)在財(cái)政稅收的比重中太大,這是三個失衡。

從投資來說,一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個基本的經(jīng)驗(yàn),一個城市的固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)投資每年不要超過25%,這個話呢,10年前我在重慶管這個事情定了這個原則后就在說,我看到網(wǎng)上有一個專家說,黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結(jié)論,使用效果不錯,但是到底是什么地方來的理論?就定了很武斷的結(jié)論。

我當(dāng)時看到,想了想,我似乎因?yàn)椴皇墙淌?,不會整天寫?bào)告,為什么這么做那么做。實(shí)際上有個理論,很簡單,就是六分之一的理論。一個人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以內(nèi)付房租,如果你用了1/3的錢在付房租,你的生活會很困難,比例失調(diào)了,如果你不是租房住,而是買房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入買套房,這個1/6是這么來的。

一個城市的GDP如果有1000億,這個城市搞房地產(chǎn)投資,最好在GDP的1/6以內(nèi),就是150億。意思就是,GDP不能都用來投資造房,否則就像一個家庭無法正常持續(xù)健康地生活一樣的道理。一個正常的城市,每年的固定資產(chǎn)投資不要超過GDP總量的60%,否則就不可持續(xù)。

我們現(xiàn)在國家32個中心城市和直轄市,有5個城市,已經(jīng)連續(xù)多年,房地產(chǎn)投資每年占整個GDP的60%以上,然后有16個城市比例偏高,當(dāng)然也有少數(shù)五六個城市在10%幾,這些城市發(fā)育不足。房子賣得多,基礎(chǔ)設(shè)施沒有跟進(jìn),工商產(chǎn)業(yè)沒有跟進(jìn),空城鬼城便會出現(xiàn),各種情況都有。

這是第三個失衡,固定資產(chǎn)投資綁架經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為增長的撒手锏。

失衡之四:綁架金融

2016年,中國100多萬億的貸款,有百分之二十七八,是房地產(chǎn)相關(guān)的,開發(fā)貸加按揭貸,也就是說,房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%,綁架的資金量是百分之二十七八,去年,工農(nóng)中建交等主要銀行,新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn),全國而言,到去年年底,全國新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。

從這個角度講,房地產(chǎn)綁架了太多的金融資源,也可以說,脫實(shí)就虛,這么多金融資源沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),都在房地產(chǎn)。

失衡之五:稅收

這些年,中央加地方的財(cái)政收入,房地產(chǎn)差不多占了35%,聽起來還好,但是因?yàn)橹醒霙]有房地產(chǎn)的收入,房地產(chǎn)收入屬地化,所以這一塊房地產(chǎn)的收入、土地出讓金、預(yù)算外資金有3.7萬億。

在地方的稅里面,有40%是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億,地方稅總的10萬億,有4萬億與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián),再加上土地出讓金,預(yù)算外資金,疊加起來,將近8萬億。

講這段話的意思是,整個地方的收入是多少呢?一共是13萬億、14萬億,里面有接近8萬億,是和房地產(chǎn)有關(guān)的,如果地方政府離了房地產(chǎn),是會斷糧的,所以這也是太依賴房地產(chǎn)。(待續(xù),轉(zhuǎn)下期)

 

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