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資 陽 地 建 信 息第18期

發(fā)布時(shí)間:2017年09月13日     瀏覽次數(shù):3662次

         


      第  18

商會(huì)秘書主辦                            2017911      

 

按:為深入理解新經(jīng)濟(jì)發(fā)展理念,厘清房地產(chǎn)業(yè)走勢?,F(xiàn)將《黃奇帆在復(fù)旦大學(xué)談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十大失衡》分期編發(fā),以期有所裨益。

 

 (續(xù)上,接17期)

失衡之六:銷售租賃比例

在美國和歐洲,所有的商業(yè)性房屋,50%左右銷售,50%租賃。租賃有兩類,一類是房產(chǎn)商自己開發(fā)的房產(chǎn)租賃,第二類是小業(yè)主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租賃,這就形成了50%的租賃市場。

新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開放前,我們都住在政府集體企業(yè)的公房中產(chǎn)權(quán)歸公家,分配的房子歸你租用,不是你的產(chǎn)權(quán),也不能買賣。

這十年開發(fā)的房屋,每年十幾億平方米,作為租用的,不到10%,90%以上的商品房都是買賣,這個(gè)市場是畸形的。

租賃市場有3個(gè)不足:第一,租賃者是弱勢群體,沒有談判的能力,租房的人和企業(yè),可以隨心所欲地調(diào)租金;第二,業(yè)主隨意把房子收走;第三,各種重要的公權(quán)部門,沒把租賃房屋的住戶當(dāng)做同等公民待遇,租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校,必須買房,醫(yī)療也是這樣,醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān),入戶也是,買房滿幾年可以入戶,租房就不行。

老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后,會(huì)覺得我現(xiàn)在租房子是沒辦法,只要有一天,稍微有條件就買產(chǎn)權(quán)房,總之把租賃當(dāng)成短暫的沒辦法的辦法。

失衡之七:房價(jià)收入比

六七年家庭收入買套房是個(gè)合理的年限,我們現(xiàn)在實(shí)際情況,均價(jià)對均價(jià),一線城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,但是按倫敦房子的均價(jià),家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買到房。

總得來說,我們高得離譜。一般的二線城市,在20多年,當(dāng)然也有邊緣一些的地方,五六年。

失衡之八:房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)

一二線城市土地供不應(yīng)求,房產(chǎn)開發(fā)量供不應(yīng)求,這些地方只夠賣三四個(gè)月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。這是一種失衡,資源錯(cuò)配。

供不應(yīng)求的地方應(yīng)該多供一些土地多造點(diǎn)房子,供過于求的地方應(yīng)該不再批土地給它。這就要把錯(cuò)配的資源調(diào)配回來。具體而言,房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)供給端的概念,不是等到市場需求端來調(diào)控,一定是在供給端,政府和企業(yè)可以有明確的信息,進(jìn)行調(diào)整的。

比如,一個(gè)城市人均住宅是多少,大賬上說40平方米,如果只有100萬人,這個(gè)城市造4000萬平方米就夠了,過去幾十年,留了2000萬平方米,結(jié)果每年又去開發(fā)1000萬平方米,五年一過,有個(gè)七八千萬平方米,人均住宅面積就變成70平,80平,肯定過剩。

所以這是可以預(yù)測的,應(yīng)該有規(guī)劃數(shù)的,上下波動(dòng)個(gè)10%、15%,不得了,不能由著開發(fā)商想蓋多少蓋多少,政府短期效應(yīng),這會(huì)兒開發(fā)的多,GDP投資拉動(dòng)的多,短期效應(yīng),然后拍拍屁股走了,這個(gè)地方容易爛尾,后面的人收拾爛尾。

一個(gè)地方應(yīng)該建多少寫字樓?各個(gè)地方都在蓋寫字樓,作為城市中央商務(wù)區(qū)造的寫字樓,為全社會(huì)的貿(mào)易公司服務(wù)的,一般中等城市以下,每兩萬元GDP一平方米,如果你的城市有1000億的GDP,說穿了,500萬平方米的寫字樓到極限了,多造一定是過剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢,資源利用率高,其實(shí)GDP,4萬元左右一個(gè)平方,上海一年有25000億的GDP,第三方造的為所有人用的寫字樓,6000萬平方米足矣。上海商業(yè)零售額在1萬億左右,這1萬億蓋多少商場、零售商店呢?大賬上說,2萬元一平方米,1萬億造5000萬平方米;上海還有一種方法,一個(gè)人2平方米,上?,F(xiàn)在2400萬人,打造5000萬平方米,這種算法內(nèi)在都有規(guī)則。如果你一平方米的商業(yè)零售只有1萬元,這一平方米的房子的價(jià)格在大城市里倒要幾萬元,賠死了。

有些城市,開發(fā)商一進(jìn)來,搞一個(gè)五十萬方的大賣場,不是一個(gè)老板搞的,這個(gè)老板搞兩個(gè),那個(gè)老板搞兩個(gè),政府有興致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

這些都是要吸取教訓(xùn)的。

失衡之九:市場秩序

比如原來規(guī)劃用途是寫字樓的去造住宅,原來是工業(yè)后來做商業(yè),隨便轉(zhuǎn)化用途,隨意變換容積率,可能政府知道了,罰款一下。

各種亂象很多。房產(chǎn)銷售時(shí),商鋪的面積切碎了賣,賣不掉了,售后返租,實(shí)際上是高息攬儲(chǔ),最后壞賬,變成社會(huì)不穩(wěn)定的源頭。

房產(chǎn)商在融資的時(shí)候,高利貸,職工系統(tǒng)亂集資,社會(huì)上騙老百姓亂集資,都是房產(chǎn)商在開發(fā)中的亂象。

還有一種,批了土地后,兩年必須啟動(dòng)開發(fā),三五年完成,太多的房產(chǎn)商囤積了地十年沒有開發(fā),這十年來,房價(jià)漲了10倍,什么活也不干,利潤增加10倍。

政府土地儲(chǔ)備很少,開發(fā)商土地多多,囤地,囤房,賣不掉的房,切碎了賣,售后返租,當(dāng)股票一樣的當(dāng)成標(biāo)準(zhǔn)化的再賣。

這些都是要加強(qiáng)管理。

失衡之十:調(diào)控方向

失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí),經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn),往東調(diào),房地產(chǎn)泡沫來了以后,希望壓住它,穩(wěn)住它,不讓它亂漲價(jià),往西調(diào)。現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控是有這種不東不西的狀態(tài)。

再有呢,采取的辦法行政性的居多,短期的措施缺少理性的長周期措施,缺少法律性措施,缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。

比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控,緊緊松松,在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

這就是我們在調(diào)控方面的缺陷,也是習(xí)總書記批評的,這種政府長周期的法制性的問題。

以上十項(xiàng),是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn),這種失衡會(huì)帶來三個(gè)后果:實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛,土地成本高,房價(jià)高,對搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定是不劃算的。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松,賣套房比它好幾年賺的都多,有點(diǎn)錢就不再往實(shí)體投,都投到房地產(chǎn)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)的職工,也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過高,招來的人才買不起房,沒地方住。

 

從長周期來說,房地產(chǎn)是必須要有的,但是高房價(jià)造成的后果,對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是不言而喻的。(完)

 

發(fā):各會(huì)員單位。

送:  市工商聯(lián)(總商會(huì))、市住建局、市民政局、市工商局。