引 言
回望中國(guó)樓市20年，有5次絕佳的買(mǎi)房機(jī)會(huì)：
03年，06年，09年，12年，15年。
你抓住了幾次？
下一次機(jī)會(huì)又在哪里？這篇文章將給你一個(gè)明確的答案！
很多人說(shuō)看不懂中國(guó)房?jī)r(jià)的走向，買(mǎi)又怕高位站崗；不買(mǎi)又怕錯(cuò)失良機(jī)，但是如果我們能靜下心來(lái)梳理最近十年房?jī)r(jià)的變化行情，總結(jié)出其中的規(guī)律和變化節(jié)點(diǎn)，你就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)走向洞若觀(guān)火，輕而易舉踩住下一個(gè)節(jié)點(diǎn)！
以史為鏡，可以知興替。
歷史從未過(guò)去，歷史只是在不斷的反復(fù)！
讀懂了過(guò)去，就讀懂了未來(lái)！
一、為了分析的更加精確，我們需要確定一個(gè)城市作為樣本。
哪個(gè)城市最能體現(xiàn)中國(guó)樓市的變化規(guī)律？
杭州樓市是最值得大家研究的。
為什么不是北上深？因?yàn)槟抢镆约疤墒欤瑢?duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)不具代表性。
為什么不是其它二三線(xiàn)城市？那么資本太不活躍，也不能反映出總體規(guī)律。
杭州一方面是新型經(jīng)濟(jì)的代表，另一方面還處于高速發(fā)展中，杭州民間資本和新興產(chǎn)業(yè)都相對(duì)適中，其樓市的市場(chǎng)化程度最高，也最接近真實(shí)的市場(chǎng)！
杭州樓市，是中國(guó)樓市最佳樣本！
過(guò)去10年，杭州樓市總共經(jīng)歷了三次暴跌，三次暴漲。
上漲的時(shí)候，其房?jī)r(jià)曾一度超過(guò)北京和上海，下跌的時(shí)候，跌幅甚至和當(dāng)年海南、鄂爾多斯崩盤(pán)一致。
正是這些暴漲和暴跌，才能給我們帶來(lái)更深刻的啟示！
下面我們就以杭州樓市最近10年（2009——2019）的變化為例，來(lái)看看節(jié)點(diǎn)是怎么產(chǎn)生并原形畢露的：
2008年，美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)也受到了很大的影響，而且那一年發(fā)生了汶川地震，當(dāng)時(shí)大家都在期待歲月靜好，關(guān)注的重點(diǎn)都不在投資上，所以當(dāng)年的杭州樓市還是非常平靜的。
當(dāng)然，多年之后我們才發(fā)現(xiàn)：這一年就是過(guò)去十年來(lái)第一個(gè)絕佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)……
2009年，全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，一切又再出發(fā)，人們的投資意識(shí)被喚醒。風(fēng)平浪靜之后，江湖正在醞釀一場(chǎng)腥風(fēng)血雨。
這一年，杭州樓市異?；鸨?，大量溫州人開(kāi)始沖入杭州炒房子，房?jī)r(jià)直線(xiàn)飆升，不少樓盤(pán)的價(jià)格基本翻了一番；月成交量歷史性突破萬(wàn)套、土地市場(chǎng)地王頻出。
2010年杭州房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上行，這一年對(duì)杭州來(lái)說(shuō)是無(wú)比榮耀的一年，為什么呢？來(lái)看一下當(dāng)年全國(guó)房?jī)r(jià)的排行吧：
這年杭州的房?jī)r(jià)竟然全國(guó)第一，一舉超越北京上海等一線(xiàn)城市！
就在這一年，政府忽然出手了，當(dāng)年4月開(kāi)始推出了房地產(chǎn)史上周期最長(zhǎng)、最嚴(yán)厲的調(diào)控。10月開(kāi)始限購(gòu)和限貸：任何家庭，均只能再購(gòu)入一套住房；停止購(gòu)房補(bǔ)貼政策，并三套房暫停發(fā)放貸款。
然而這一年房?jī)r(jià)還在攀升，地王也在繼續(xù)誕生……
二、2011年一開(kāi)始，政策開(kāi)始加碼，杭州馬上將二套房首付比例提至60%，第二個(gè)月限購(gòu)開(kāi)始升級(jí)，三類(lèi)人群暫停購(gòu)房。
結(jié)果這一年，房子成交量發(fā)生了明顯下滑，降幅50%；但是當(dāng)年的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌。
到了2012年，調(diào)控效果終于開(kāi)始顯現(xiàn)：打折降價(jià)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，有大橋西板塊的某樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)龍年首降，就連濱江的某樓盤(pán)也由22000調(diào)至17000。
隨后降價(jià)潮開(kāi)始，成交也開(kāi)始上漲，現(xiàn)在看看當(dāng)時(shí)就是前面十年中的第二個(gè)最佳買(mǎi)房時(shí)機(jī)，當(dāng)時(shí)的房子放到現(xiàn)在來(lái)看，都已經(jīng)獲得了7到8倍的增值。
但越是這樣，大家越不去買(mǎi)房，因?yàn)槿藗冑I(mǎi)漲不買(mǎi)跌。
這時(shí)調(diào)控并沒(méi)有放松，直到了2013年11月，杭州將二套房首付比例提至70%。
這時(shí)房?jī)r(jià)依然還在下滑，但是這時(shí)大家都對(duì)房子失去了興趣，認(rèn)為房地產(chǎn)的輝煌已過(guò)，很多人堅(jiān)持認(rèn)為房地產(chǎn)就此歇火了，都在唱衰房地產(chǎn)……
很快，情形開(kāi)始發(fā)生了變化……
到了2014年7月，政府開(kāi)始解除限購(gòu)，主城區(qū)140平方米以上住房限購(gòu)；到了8月，主城區(qū)140平方米以下住房解除限購(gòu)。到了9月，央行也放寬了政策，對(duì)第二套住房按照首套房貸政策執(zhí)行。
但這并沒(méi)有引發(fā)大家購(gòu)房的積極性，當(dāng)時(shí)人們幾乎已經(jīng)不再談?wù)摲孔印?br/> 到了2015年3月，政策繼續(xù)放寬：二套房個(gè)貸首付比例降至4成，購(gòu)買(mǎi)2年以上普通住房銷(xiāo)售免征營(yíng)業(yè)稅，隨后央行五次降息、降準(zhǔn)……
由于政策的接連刺激，結(jié)果2015年，杭州樓市成交超過(guò)了過(guò)去幾年，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生太大的變化……
此時(shí)市場(chǎng)依然有大量庫(kù)存，怎么辦？
三、2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)之后，有一個(gè)詞特別的火——去庫(kù)存。
其實(shí)就是號(hào)召大家去買(mǎi)房子??！然而當(dāng)時(shí)最流行的是創(chuàng)業(yè)，是“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”……很多人奔赴在創(chuàng)業(yè)的最前線(xiàn)。而且當(dāng)時(shí)股票也在大漲（股災(zāi)之前），大家每天談?wù)摰亩际枪墒小?/span>
慢慢的，當(dāng)時(shí)各地房子的庫(kù)存量大得驚人，一些城市的去庫(kù)存周期甚至達(dá)到100個(gè)月。
于是到了2016年2月，政策再度放寬，首套房首付降至25%，并可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；二套房首付比例也從原先的4成降至3成。20天后，國(guó)家又大幅下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅……
現(xiàn)在來(lái)看，去庫(kù)存這個(gè)詞的提出，就是下一輪樓市火爆的起點(diǎn)，當(dāng)時(shí)就是過(guò)去十年里第三個(gè)最佳買(mǎi)房機(jī)會(huì)！
從2016年開(kāi)始，市場(chǎng)一下子活躍起來(lái)了，最先出現(xiàn)微妙變化的是杭州，然后深圳、上海更是領(lǐng)漲全國(guó)，緊接著出現(xiàn)了樓市“四小龍” ：蘇州、南京、廈門(mén)、合肥！
大家這時(shí)才發(fā)現(xiàn)新一輪房?jī)r(jià)牛市到來(lái)了，于是很多人趨之若鶩，開(kāi)始去搶房子，同時(shí)房?jī)r(jià)也迅速飆升，這一年很多樓盤(pán)幾乎翻了一倍。
這一下，大家又開(kāi)始對(duì)房子充滿(mǎn)興趣了，房子從無(wú)人問(wèn)津到趨之若胡，但是在這種情況下，杭州又開(kāi)始出臺(tái)調(diào)控政策了：
2016年9月19日：暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房；27日：土地溢價(jià)超100%，出讓金一個(gè)月內(nèi)付清；溢價(jià)超120%，必須現(xiàn)房銷(xiāo)售；28日：二套房貸最低首付比例提高至5成。
但是，此時(shí)這些政策根本壓不住大家購(gòu)房的熱情，尤其在杭州必須要托關(guān)系全款才能買(mǎi)到房子。
當(dāng)時(shí)的樓市有多火？”手握800萬(wàn)，我卻買(mǎi)不到一套房“，”身價(jià)上千萬(wàn)的富豪，卻只能蹲在售樓部的角落“等待，這些奇葩的新聞?lì)l出……
四、到了2016年底，同樣是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央又說(shuō)了一句話(huà)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
到了2017年，各地相繼出臺(tái)了極其嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如“限購(gòu)+限貸+限售”。但即便是這樣，也沒(méi)有控制住房產(chǎn)的火爆，幾乎所有的樓盤(pán)都要全款+托關(guān)系才能買(mǎi)到房子。
結(jié)果到了2018年3月，杭州出臺(tái)了買(mǎi)房搖號(hào)政策，隨后那些被限價(jià)的樓盤(pán)出現(xiàn)了萬(wàn)人搖的現(xiàn)象，很多樓盤(pán)搖中的幾率不足個(gè)位數(shù)。
一直到2018年上半年，杭州的房子一直都非常搶手，直到下半年杭州的樓市才開(kāi)始出現(xiàn)微妙變化，大家買(mǎi)房的熱情迅速降溫……
很快的，杭州很多樓盤(pán)不需要搖號(hào)了，無(wú)論是二手房還是新房，騎成交量出現(xiàn)了大幅回落，與此相對(duì)應(yīng)的是，很多二手房也開(kāi)始降價(jià)。
與此同時(shí)，2018年年底，很多地方開(kāi)始放寬購(gòu)房政策了，并針對(duì)大學(xué)生/研究生等敞開(kāi)大門(mén)，掀起了搶人才大戰(zhàn)！
結(jié)果，到了2019年一開(kāi)始，市場(chǎng)似乎又出現(xiàn)了微妙的變化，今年3月以來(lái)杭州很多限價(jià)樓盤(pán)又出現(xiàn)了萬(wàn)人搖號(hào)的局面，另一方面，一些樓盤(pán)開(kāi)始醞釀漲價(jià)，二手房也有觸底反彈的味道！
杭州申花的一樓盤(pán)2018年年底的售價(jià)還是49000萬(wàn)/每平方，結(jié)果2019年3月一開(kāi)年就猛漲了5000元/每平方！
如果仔細(xì)觀(guān)摩這個(gè)階段，就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市似乎又開(kāi)始醞釀下一輪的上漲！
不僅杭州，深圳的樓市又開(kāi)始摩拳擦掌了，這一次和16年那一波上漲的情況很相似，依然是深圳和杭州沖在了最前沿。
我們終于發(fā)現(xiàn)，其實(shí)2018年年底樓市最冷靜的時(shí)候，恰恰又是一個(gè)好的購(gòu)房時(shí)機(jī)！
回顧樓市10年，這四波最好的購(gòu)房機(jī)會(huì)分別是：09年，12年，15年，18年！
三年一次，節(jié)奏非常穩(wěn)定！
而眼下，也就是2019年的上半年，依然還是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。
然后樓市又會(huì)繼續(xù)演繹那個(gè)循環(huán)：房子再掀次起一波漲幅，然后再又一輪眼里調(diào)控之下，再次冷卻，直到出現(xiàn)無(wú)人問(wèn)津的局面之后，一定會(huì)再回到2012或者2015年的那種情況，政府通過(guò)政策刺激，重新燃起大家購(gòu)房的熱情，然后再進(jìn)入下一個(gè)新的周期……
六、我們可以發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)的一個(gè)周期分為四個(gè)階段：
1：市場(chǎng)的積極會(huì)導(dǎo)致政策的消極；
2：政策的消極又導(dǎo)致市場(chǎng)的消極；
3：市場(chǎng)的消極再導(dǎo)致政策的積極；
4：政策的積極再導(dǎo)致市場(chǎng)的積極；
就這樣周而復(fù)始，生生不息，如下圖：
但是，上面這個(gè)圖并不是最精確的，因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)整體上應(yīng)該是迂回增長(zhǎng)的，它更接近下面這個(gè)圖：
每漲一段時(shí)間都會(huì)下落一點(diǎn)，然后再大漲，但是大勢(shì)是保持上漲。
所以，這里依然有低谷抄底和高峰接盤(pán)，你一定要瞄準(zhǔn)了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在低谷時(shí)期出手，千萬(wàn)不要做高位時(shí)期的接盤(pán)俠！
關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了：如何抓住市場(chǎng)變化的節(jié)點(diǎn)呢？
節(jié)點(diǎn)的出現(xiàn)和政府的調(diào)節(jié)有很大關(guān)系，節(jié)點(diǎn)一定是緊隨著政策出臺(tái)之后的那么一點(diǎn)點(diǎn)。
這個(gè)具體的“一點(diǎn)點(diǎn)”究竟是多少，那就是長(zhǎng)期收看新聞聯(lián)播和關(guān)注國(guó)家動(dòng)向之后形成的一種敏感度，只可意會(huì)不可言傳。比如你在新聞上看到二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬、二套房首付比例降低，甚至房貸利率也出現(xiàn)折扣的時(shí)候，往往就是拐點(diǎn)顯現(xiàn)的時(shí)候。
學(xué)會(huì)根據(jù)政策調(diào)節(jié)找準(zhǔn)市場(chǎng)“節(jié)點(diǎn)”，我們需要銘記兩點(diǎn)：
1. 政策的出臺(tái)往往是遲于市場(chǎng)的。就是說(shuō)只有當(dāng)市場(chǎng)反映出問(wèn)題的時(shí)候，政策才會(huì)出臺(tái)。
2. 政策的調(diào)控往往是過(guò)猶不及的。就是說(shuō)政府只要出手調(diào)節(jié)，往往出手都是比較重的，會(huì)把市場(chǎng)從一種局面迅速引向另外一種局面。
當(dāng)房市過(guò)于蕭條時(shí)，國(guó)家可以通過(guò)降息降準(zhǔn)、減緩?fù)频毓?jié)奏、限購(gòu)寬松，甚至通過(guò)減稅、買(mǎi)房落戶(hù)等各種優(yōu)惠政策把樓市刺激上去。
當(dāng)房市過(guò)熱，又可以通過(guò)限購(gòu)升級(jí)、增多土地供應(yīng)量、學(xué)區(qū)房的含金量、提高利率等各種政策工具把樓市的流動(dòng)性瞬間凍結(jié)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性暫時(shí)趨緩。
如果你能拿捏住這兩個(gè)規(guī)律的微妙邏輯，基本上不會(huì)錯(cuò)過(guò)任何一個(gè)投資的機(jī)會(huì)。
六、如果通俗一點(diǎn)概括：關(guān)于買(mǎi)房只要記住一句話(huà)，就永遠(yuǎn)都不會(huì)出錯(cuò)，這句話(huà)傻瓜都能立刻學(xué)會(huì)并應(yīng)用。那就是：國(guó)家讓你買(mǎi)你就買(mǎi)，國(guó)家讓你不買(mǎi)你就不買(mǎi)。
因?yàn)閲?guó)家要保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的運(yùn)行，會(huì)宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的允許，當(dāng)市場(chǎng)過(guò)熱、大家不顧一切的去買(mǎi)房的時(shí)候，國(guó)家為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一定會(huì)出臺(tái)打壓政策打壓房?jī)r(jià)，這個(gè)時(shí)候搶房的人一定都是接盤(pán)的。
而當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)蕭條、大家都不再去買(mǎi)房的時(shí)候，國(guó)家為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展、一定會(huì)出臺(tái)政策支持大家去買(mǎi)房。這個(gè)時(shí)候去買(mǎi)房，一定是低谷時(shí)期進(jìn)入的，是抄底時(shí)期。大家越不想買(mǎi)，你越要出手，這才是真正的買(mǎi)房好時(shí)機(jī)。
房市其實(shí)也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的縮影，看似非常復(fù)雜，其實(shí)就是一個(gè)政策市場(chǎng)而已，其它行業(yè)也符合這個(gè)變化邏輯。
其實(shí)，所有的投資要訣都是一樣的：當(dāng)別人恐懼時(shí)你要貪婪，當(dāng)別人貪婪時(shí)你要恐懼。股票就是低點(diǎn)買(mǎi)進(jìn)高點(diǎn)拋，低點(diǎn)時(shí)一般人恐懼不敢買(mǎi)，你就要買(mǎi)進(jìn)；高點(diǎn)時(shí)大家太貪婪想不想拋，你就要先跑。
投資秘訣如果再用一句話(huà)概況，那就是：響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，為人民服務(wù)。這句話(huà)看似近乎愚蠢，但大道至簡(jiǎn)，真正能做到人實(shí)在太少，因?yàn)榻^大多數(shù)人都在追逐私利，如潮水般是跟市場(chǎng)而動(dòng)，于是只能成為接盤(pán)者，而逆行者永遠(yuǎn)都是孤單的前行。
總結(jié)一下買(mǎi)房的規(guī)律和秘訣：
1：既然房子成了一種金融產(chǎn)品，就必然會(huì)又漲有跌。而且房?jī)r(jià)的大趨勢(shì)不再受供需決定，而是受社會(huì)的財(cái)富總量決定，只要你看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該看好中國(guó)房市。
2：房子和人一樣，也講究“價(jià)不配位，必有災(zāi)殃”。買(mǎi)一個(gè)城市的房子，其實(shí)就是買(mǎi)一個(gè)城市的股票；根據(jù)價(jià)值規(guī)律，一切價(jià)值都會(huì)均值回歸，所有的泡沫最后必然都會(huì)被打回原形。
3：當(dāng)大家買(mǎi)房熱情不在，成交量急劇下滑，你就要摩拳擦掌；當(dāng)樓市政策開(kāi)始利好樓市時(shí)，你可以開(kāi)始做準(zhǔn)備了；當(dāng)價(jià)格明顯下降，但成交量急速上升時(shí)，你可以出手了。
4：別人不要的東西你拿來(lái)，別人想要的東西你就給予。眾生之所求，正是你所舍?？雌饋?lái)是一種施舍和慈善，卻也是世界上最高境界的投資，是大我。
5：一切資產(chǎn)都是身外之物，你在投資過(guò)程中形成的格局才是自己的。
我又聯(lián)想到了中國(guó)商圣范蠡的“旱則資舟，水則資車(chē)”的逆周期商業(yè)思想：在澇的季節(jié)，就要開(kāi)始準(zhǔn)備旱天的時(shí)候所用的車(chē)；在旱季就要準(zhǔn)備有水的時(shí)候用的舟了。
在抽絲剝繭、洞察大眾行為之后，要逆人性而動(dòng)、逆大環(huán)境而動(dòng)、逆大多數(shù)人而動(dòng)，只有這樣才能成為極少的高人。
投資也好，買(mǎi)房也好，表面上是和政策相博弈，其實(shí)是跟自己相博弈?！叭A爾街教父”本杰明說(shuō)過(guò)：“投資中的最大敵人，其實(shí)是你自己?！?br/> 最強(qiáng)的對(duì)手一定是你自己。一旦你戰(zhàn)勝了自己，別人膽怯時(shí)你勇敢，別人貪婪時(shí)你奉獻(xiàn)，你就真正無(wú)敵了。
來(lái)源：水木然
